消費需求不減購房更加理性

——玉溪中心城區房地產市場觀察

12月15日，玉溪中心城區一輛公交車車身上的房地產廣告。

寬敞的客廳和良好的景觀，成為人們選房的重要因素。

越來越多的購房人注重房屋質量、園林景觀等因素。

在第48個全國“質量月”活動中，玉溪中心城區北市區城市商務中心配套住宅建設項目相關負責人分享建筑質量管理經驗。

核心閱讀：在政策措施加持和多部門協同發力下，今年前10月，玉溪房地產開發投資和商品房銷售面積實現“雙增長”。當前，購房者更加理性，“房住不炒”的觀念深入人心，稀缺地段、優質設計、良好物業服務的“好房子”備受青睞。圍繞建“好房子”、做“好配套”，我市將聚焦好標準、好規劃、好設計、好配套等“十好標準”，制定出臺持續穩步推進房地產高質量發展實施方案，構建“好學校+好房子”“好地段+好房子”協同發展機制，加快推進項目建設，不斷提升居住品質與配套服務能級，滿足人民群眾對美好生活新期待。

□ 玉溪市融媒體中心記者 白誠穎 文/圖

玉溪市住房和城鄉建設局12月5日提供的數據顯示，1至10月，全市房地產主要經濟指標實現回穩向好，實現“雙增長”，全市完成房地產開發投資26.14億元、同比增長14.5%，完成商品房銷售面積63.93萬平方米、同比增長3.0%。商品住宅銷售均價5490元/平方米，房價總體保持穩定；二手房成交面積84.45萬平方米，同比增長19.0%。

接近年底，記者走訪了玉溪中心城區多家在售樓盤，發現銷售業績良好的房企具備穩健經營、產品力突出等特征，成為行業穩中向好的領頭羊。而對剛需和改善型購房者而言，遇到地段、價格、戶型等方面合適的房子就會買下，但購房者普遍更加理性，“房住不炒”的觀念深入人心。

住房消費需求不減

工作4年后，在玉溪中心城區上班的曉潔攢下了10萬余元。通過對玉溪房市幾年的觀察，曉潔發現房價降下來了，此時正是購房的好時候。在看了近10套房子后，她以90余萬元的價格買下了北市區一套次新二手房。

“首付15%，可以辦公積金貸款，月供3000元，距離上班的地方也不遠，恰好是我能承受的價格。”在咨詢了多名房屋中介后，租房多年的她果斷入手，“現在買房剛剛好，首付攢夠了，房價和利率也不太高。”

買房劃算還是租房劃算？已經工作5年的劉玉（化名）得出結論，租房更具性價比：“租房自由，不會被一套房拴住，想去哪兒住就去哪兒住。買房一次性投入過大，還要花一大筆錢裝修，不劃算。”

然而，不買房的劉玉陪著朋友去看房，朋友沒買，她卻動了心。“房子在北市區，景觀很好，頭天看的，第二天一沖動就買了。”劉玉向記者回憶購房經歷，“租房歸屬感不太強，遇到合適的房子，回家跟家里人一說就買了。”

劉玉此前租住的公寓月租金1500元，租房合同明確寫著“退房要恢復原樣”。入住幾年來，她發現要給房子添置點東西不太容易，即便掛個窗簾，退租時得把窗簾桿卸了，就連安裝窗簾桿留在墻面上的小洞，也得用膩子粉補好。

買房時，劉玉已經攢夠了首付，貸款60萬元，用公積金對沖后，每月房貸支出比租房時多幾百元。劉玉直言：“租房更經濟，但不后悔買房。”租房不會花心思去改動房屋功能結構，因為不知道下一年自己是否還愿意租。但買房不一樣，房子就是家，可以按照自己理想的生活來設置。新房裝修時，劉玉打算做個壁爐。買房提升了生活品質，舒適感更好，光布置房子的過程就已經很愉快了。

王華居住的房子是結婚時買的小三房，只有1個衛生間。孩子出生后，加上來幫忙帶娃的母親，一家三代四口人住起來多有不便，“早高峰”搶公衛不可避免。今年以來，王華注意到房價回落，于是買下了玉溪中心城區200多平方米帶車庫的2樓大平層。房子有10多年房齡，有4個臥室、2個衛生間，距離菜市場較近，母親買菜做飯十分方便。

為改善居住條件，這幾年王華看過不少新樓盤。但看得上的新房價格高，王華家的2輛車還得買2個車位，加上物業費等開支，壓力不小。對王華來說，新購的二手樓梯房得房率高，可使用太陽能，物業費低，居住成本低，生活便利。況且，重新裝修后，居住體驗感不錯。

住了20余年的頂樓，臨近退休的趙芳（化名）貸款買了新建小區1樓帶花園的房子，在知天命的年紀圓了住房改善夢。“搬新家后，我把80多歲的父親接來同住，還請了阿姨做飯，我對現在的生活很滿意。”趙芳認為，換房是剛需，只要收入能覆蓋房貸，就可以為理想的生活買單，過更加幸福的生活。

二手好房市場活躍

搬入新房后，趙芳想把頂樓的舊房賣了償還新購房屋貸款，但掛牌半年后，僅有1名房屋中介帶過1名客戶過來看房，看完就沒有下文了。趙芳認為，房子難賣的原因是樓層太高且沒有電梯。

“我嫌樓層高才換的房子，說明我不滿意的地方，買房的人也不滿意。”趙芳與多名房屋中介聯系后發現，目前掛牌出讓的二手空置房很多，市場競爭激烈，即便地段優越，4層以上的二手樓梯房都很難賣。不知不覺間，房地產市場由買房人說了算。以前，中介費等由買房人承擔，現在賣房人主動承擔，只希望房屋中介早日幫自己把老房子賣出去。

不過，趙芳并不打算把價格掛得過低，這源于她上一次賣房的經歷。10多年前，玉溪中心城區一套68平方米的房子，趙芳賣了24萬元。半年后，那套房子拆遷，買房人獲得了42萬元的補償款。想起這件事，趙芳很懊悔，覺得沒有看準趨勢。

雖然趙芳很想賣掉老房子，但如果買家出價太低，她寧可閑置。如果今后老舊小區加裝電梯，那她頂樓的房子就被“盤活”了，到時候，她也許還會搬回來住，畢竟老房子地段好，菜市場、醫院、藥店等一應俱全。

王女士也遭遇了賣二手房難。此前，因為擔心錢攥在手里貶值，她在2019年買了帶電梯的小高層出租，想著以后用錢時賣了變現。一開始，租金可到2300元/月，現在租金減少到1400元/月。

2025年年中，急需用錢的王女士想把當初抗通脹的房子掛出去賣，結果發現買方不斷壓價。“感覺賣房子像賣白菜。”王女士說，“我當時買的單價7000多元/平方米，現在買方出價不到5000元/平方米。”

王女士分析，買房人有“買漲不買跌”的心理，他們擔心買入后再降價。還有年輕人看了不愿意買，認為買不如租，租房子自由、率性，生活不會被一套房子拴住，還能體驗不同片區的生活。

記者走訪多家中介機構發現，地段好、綠化多、樓層低的二手樓梯房，只要掛牌價低都容易賣出，而樓層高的二手樓梯房即便價格低也很難賣出。“超過3層的‘老破小’不好賣，而‘老破大’更加難賣。”從業18年的一名房產銷售告訴記者，當前的購房人更注重居住品質，尤其是“00后”，愿意為高品質買單，不會因為幾萬元錢委屈將就。在二手房市場，頂樓和次頂樓的樓梯房無人問津，淪為市場上難以流動的“不動產”。

“舍得降價的優質二手房還是容易成交的，畢竟地段是核心競爭力。”一名房產銷售介紹，部分房東為了把位置優越的二手房賣出去，會對房子進行簡單裝修。

“只要地段夠好，價格夠低，老舊二手房也有優勢。”一名房產中介這樣評價二手房買賣的活躍度。據玉溪市住房和城鄉建設局統計，1至10月，全市完成二手房交易面積84.45萬平方米，同比增長19.0%。

多元視角激蕩房地產新思維

盡管1至10月全市二手房交易面積同比增幅明顯，但大多數受訪者表示不喜歡二手房。“我很少帶客戶看二手房，因為對比新建小區后，大多數客戶都會選擇買新房或者二手新房。”一名房屋中介告訴記者，新建商品房戶型設計更合理、配套更完善，大家都愿意為品質生活買單。

多名房地產從業人員一致認為，當前玉溪房地產市場已經出現了兩極分化：高品質住宅受青睞，具備稀缺地段、優質設計、良好物業服務的“好房子”依然不愁賣，且價格堅挺；而低品質住宅因采光、通風、層高、小區環境等不盡如人意，面臨更大的去化壓力和價格競爭。

“‘老破小’連看的人都沒有，連根草都沒有、沒有任何配套設施的二手房根本賣不掉。”一名房屋中介直言不諱地說。

買“好房子”也是為了選擇好鄰居。“我買又好又貴的房子就是為了遠離常在樓道里吐痰和抽煙的人群。”一名年輕人表示。

記者走訪了玉溪中心城區多個新建樓盤后發現，看房者絡繹不絕，低密度、高品質、環境好的樓盤仍然受到追捧。

玉溪邦泰置業有限公司2025年代表性項目——邦泰·臻境是典型的熱銷項目。該項目位于玉溪中心城區環山路西側，項目總投資11.2億元，建有1412套住宅、87套商鋪，截至12月初，住宅已銷售91.7%，均價達6682元/平方米。

項目為何熱銷？邦泰·臻境營銷總監聶力向記者介紹，從2024年開始，玉溪與全國大多數城市一樣出臺新規，這一政策導致此后建的房子得房率普遍增高，邦泰·臻境的得房率接近100%，相當于沒有公攤，不計產權面積和公攤面積基本一致，甚至是房屋的不計產權面積大于該套房屋的公攤面積。

其次，邦泰·臻境地段非常好，周邊集中有優質學校、醫院、公園、運動場館、菜市場等配套設施。此外，公司在產品設計上狠下功夫，絕大多數陽臺實現封窗交付，外立面美觀統一，小區園林景觀精心打造，配套的酒店級大堂吧、私宴廳、影音室、健身房、瑜伽室、兒童活動區等設施由全體業主共享，產品交付標準遠超業主預期。

在聶力看來，未來，房地產的發展趨勢會呈現出以改善型為主的特點，房子回歸到居住屬性。因此，住宅要為提升生活品質而設計。當然，房子還會與城市的定位相關，房地產市場會根據區域、地段細分出不同的產品形態，比如養老房、旅居房、學區房等。

房產銷售潘艷發現，當前買大房子的人相對變少了，買剛需房的人更多。5年前，很多人愿意“踮起腳尖”去買大房子，將其視為抗通脹和資產保值增值的一個重要途徑，而現在，大家不愿意把錢大量投入到住房上，除非是消費得起的買家。

作為資深房產銷售，曉林（化名）賣過很多房屋，在市場前沿的他覺得，開發商要建出購房人心目中的“好房子”，還要在了解客群上下功夫。比如，有些房子的房間很小，放一張床就放不下衣柜了；有的二孩家庭三代人住一套大房子，會發現2個衛生間不夠用；有的房間3面有玻璃，但居住體驗并不好，將來的維護成本也會很高……

玉溪市住房和城鄉建設局相關負責人表示，圍繞建“好房子”、做“好配套”，我市將聚焦好標準、好規劃、好設計、好配套等“十好標準”，制定出臺持續穩步推進房地產高質量發展實施方案，優先選擇區位優勢明顯、生態環境良好、公共配套完善的優質地塊出讓，引導房企一次拿地、集中開發、整體成景，構建“好學校+好房子”“好地段+好房子”協同發展機制，加快推進一批項目，不斷提升居住品質與配套服務能級。

短  評

建設人民群眾滿意的“好房子”

□ 一言

住房是個人的安身立命之所，也是家庭的安居之地。“十五五”規劃建議提出，建設安全舒適綠色智慧的“好房子”。

建設人民群眾滿意的“好房子”，是適應我國住房發展新階段、滿足人民群眾對美好生活新期待的重大舉措，也是構建房地產發展新模式，有效釋放擴內需、促消費巨大潛能的重要抓手。

建設“好房子”，當有“好標準”。從今年5月1日起，住房和城鄉建設部發布的強制性工程建設規范《住宅項目規范》正式施行，對“好房子”進行了制度化約束，比如：住宅層高由“宜為2.8m”提升為“不低于3m”，臥室、起居室凈高由“不低于2.4m”提升為“不低于2.6m”；電梯配置標準由現行規定的7層起設電梯提升為4層起設電梯；臥室、起居室樓板撞擊聲隔聲性能指標由“不大于75dB”提升為“不大于65dB”……在此基礎上，按照因城施策的思路，各地細化出臺相關規范，全面提升住宅品質，推動房地產市場平穩健康發展。

建設“好房子”，當有好的城市配套。當前，房地產市場罕見以往“搶房”的場面，購房者變得更謹慎、考慮更周全，“房住不炒”的觀念深入人心，買房行為多為需求推動。購房人除了看房屋本身的建筑質量外，所購房屋周邊的學校、醫院、商超等關鍵配套設施，是考量的核心因素。因此，相關部門要有計劃地選擇區位優勢明顯、生態環境良好、公共配套完善的優質地塊出讓，引導房企用好土地資源，建設讓人民群眾滿意的“好房子”。對城市新區，也應優化民生項目配套，打造“15分鐘生活圈”，讓群眾住得安心、舒心、便利。

新房子建好了，老房子也應通過微改造變成“好房子”。比如，一些地方的老舊小區改造，針對房頂防漏、結構加固、下水道暢通、外墻保溫等基礎類，以及引入物業管理、增設充電樁、設置集中晾衣區等完善類需求，回應居民對“好房子”新期待，通過政府引導、企業讓利、居民籌資等方式實施改造，讓老舊小區煥發新活力，讓老房子變成“好房子”。

可以預見，在房地產市場供求關系發生變化的背景下，推進“好房子”建設、增加優質供給，將帶動更多改善型需求入市，提振住房消費信心，推動房地產市場進一步回穩。同時，新技術、新材料的出現以及“好房子”建設也會拉動老房子改造、適老化改造等裝飾裝修新需求，進一步激發內需潛力。