新政施行對購房者釋放多重利好。圖為華寧縣一房地產項目的沙盤展廳。

核心閱讀

我市適時調整優化房地產政策，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購減稅、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施，對穩住建筑業和房地產業兩根支柱、推動經濟回升向好具有重要作用。

□ 玉溪日報記者 白誠穎 文/圖

近日，我市印發《玉溪市關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》（以下簡稱《措施》）的通知，明確從12月18日起施行新政，進一步促進我市房地產市場平穩健康發展。《措施》施行后會帶來哪些新變化，對購房者影響幾何，記者日前就此采訪了玉溪市住房和城鄉建設局有關負責人。

紓解資金壓力 防范市場風險

玉溪市住房和城鄉建設局房地產管理局負責人馬曉云介紹，紓解企業資金壓力，支持剛性和改善性住房消費，防范房地產市場風險，是此次政策調整的一個鮮明特征。

《措施》明確，新供應房地產開發用地，可按不低于出讓底價20%設定競買保證金。土地出讓價款可分期繳納，合同簽訂后一個月內繳納50%首付款，余款可分期，最遲付款時間不超過合同簽訂日期一年。此舉從政策層面加大了對房地產企業的資金支持力度，可有效紓解企業資金壓力。

在項目規劃驗收環節，《措施》明確，符合條件的房地產項目，可申請分期規劃核實，確保不因驗收問題影響交付。此舉優化了驗收工作流程，通過分期驗收，房企能盡早交房，購房人也能盡快領到不動產權證。

《措施》還明確了土地抵押解除時限，即房地產開發項目預售范圍內存在土地抵押的，開發企業申請《商品房預售許可證》時，須由抵押權人提交同意抵押狀態下銷售及帶押過戶給購房人同意書，取得《商品房預售許可證》12個月內解除土地抵押。此舉保護了購房人的利益，從源頭上解決了辦證難問題。

值得一提的是，《措施》明確，存量商品住房允許轉化為保障性租賃住房。轉化為保障性租賃住房的商品住房項目，運營期間享受保障性租賃住房相應政策支持。這樣一來，打通了將商品住房轉化為保障性租賃住房的通道，房企多了一個新選擇，有利于去庫存，紓解企業資金壓力，盤活社會資源。

釋放政策紅利 鼓勵異地購房

“購買首套房‘認房不認貸’，是此次政策調整的一個亮點。”馬曉云介紹，所謂“認房不認貸”，是指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在擬購房所在縣（市、區）行政區域名下無成套住房，申請商業銀行住房貸款時，金融機構均按首套房執行住房信貸政策。比如，一對工作和生活均長期在元江縣的雙職工夫婦，因為子女讀書等原因想在玉溪中心城區買房，這對夫婦在元江縣有一套住房且尚在償還房貸，但到玉溪中心城區買房時仍能按首套房利率來執行。

“在縣（市、區）行政區域名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套房執行住房信貸政策。”某金融機構長期從事信貸工作的一名專業人士介紹，當前，我市首套房執行3.85%的貸款利率，二套房執行4.8%的貸款利率。

業內人士分析，居民如有異地購房需求，在“認房不認貸”的政策下，可以以更低的首付比例、更優惠的貸款利率購買一套房。新政施行有助于降低購房成本，釋放買房需求。比如，在紅塔區工作和生活的職工想去澄江市買一套住房，只要澄江市無成套住房，買房時可享受首套房政策，即首付20%，貸款利率3.85%。

從事房地產銷售工作的潘艷向記者介紹了首套房和二套房之間的差別。客戶通過純商貸買評估價100萬元的房子，如果認定為首套房，首付20萬元，貸款80萬元選擇20年還清，用等額本息方式還款，月供為4784.84元；而如果房屋被認定為二套房，80萬元的貸款在同等條件下的月供為5191.66元。

優化政策措施 支持住房消費

在玉溪中心城區上班的王華（化名）共有一大一小兩套住房，生了二孩后，加上幫忙帶孩子的父母，6口人居住著120平方米的房子，另一套70平方米的房子在出租中。近期，她打算賣掉120平方米的房子，去換一套200多平方米的房子。

記者獲悉，此次政策調整，對像王華這樣有剛性和改善性住房需求的購房人十分有利。《措施》明確，居民換購住房可退稅，截至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。以王華為例，其賣掉價值80萬元的住房，去購買價值200萬元的改善性住房，新政施行后，可以享受到個人所得稅退稅、契稅優惠。

新政對購買剛性和改善性住房的家庭給予契稅優惠。即對個人購買家庭唯一住房，面積90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按1.5%稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按2%稅率征收契稅。

玉溪市稅務部門有關負責人對此進行了解釋。如納稅人王華2023年12月出售了一套金額為80萬元的住房，她應繳納個人所得稅0.8萬元。2024年10月，王華在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為200萬元。由于王華出售和新購住房的時間均在1年內，按新政規定，王華可申請的退稅金額為現住房轉讓時繳納的個人所得稅0.8萬元。若王華新購住房金額為70萬元，則可申請的退稅金額為0.7萬元（70÷80×0.8萬元）。若王華新購200萬元的住房為第二套住房，那么按個人購買家庭第二套改善性住房減按2%稅率征收契稅，享受2萬元契稅減免。

新政還明確，個人將購買2年以上（含2年）住房對外銷售的，免征增值稅。如納稅人王華2023年12月出售了一套金額為80萬元（不含稅價格）的住房，該住房購入時間為2018年1月，她應繳納增值稅4萬元（80萬元×5%），按新政規定，王華出售已購買2年以上（含2年）住房，免征增值稅，享受4萬元增值稅減免。

此次政策調整有利于推動在城區就業的農業轉移人口和其他常住人口就地市民化。《措施》明確，凡在全市購買新建商品住房和二手住房的購房人，憑所有權證或經備案的《商品房買賣合同》及交款發票等，可申請辦理轄區購房落戶手續，其子女可依規享受房產所在地義務教育階段公辦學校學位，購房落戶后在社保、教育、就業等方面享受同城待遇。

玉溪市住房和城鄉建設局有關負責人介紹，《措施》還明確推進房屋征收補償房票安置試點工作、支持團購商品住房、推行存量房帶押過戶合并登記服務、優化住房公積金按揭貸款項目準入政策等，這些舉措有利于鞏固房地產市場企穩回升態勢。