| 索引號(hào) | 53040020251640459 | 文     號(hào) |   |
| 來   源 | 玉溪網(wǎng) | 公開日期 | 2025-12-23 |
玉溪中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀察
消費(fèi)需求不減購房更加理性
——玉溪中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀察

12月15日,玉溪中心城區(qū)一輛公交車車身上的房地產(chǎn)廣告。

寬敞的客廳和良好的景觀,成為人們選房的重要因素。

越來越多的購房人注重房屋質(zhì)量、園林景觀等因素。

在第48個(gè)全國“質(zhì)量月”活動(dòng)中,玉溪中心城區(qū)北市區(qū)城市商務(wù)中心配套住宅建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人分享建筑質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)。
核心閱讀:在政策措施加持和多部門協(xié)同發(fā)力下,今年前10月,玉溪房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)“雙增長(zhǎng)”。當(dāng)前,購房者更加理性,“房住不炒”的觀念深入人心,稀缺地段、優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)、良好物業(yè)服務(wù)的“好房子”備受青睞。圍繞建“好房子”、做“好配套”,我市將聚焦好標(biāo)準(zhǔn)、好規(guī)劃、好設(shè)計(jì)、好配套等“十好標(biāo)準(zhǔn)”,制定出臺(tái)持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案,構(gòu)建“好學(xué)校+好房子”“好地段+好房子”協(xié)同發(fā)展機(jī)制,加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè),不斷提升居住品質(zhì)與配套服務(wù)能級(jí),滿足人民群眾對(duì)美好生活新期待。
□ 玉溪市融媒體中心記者 白誠穎 文/圖
玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局12月5日提供的數(shù)據(jù)顯示,1至10月,全市房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)回穩(wěn)向好,實(shí)現(xiàn)“雙增長(zhǎng)”,全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26.14億元、同比增長(zhǎng)14.5%,完成商品房銷售面積63.93萬平方米、同比增長(zhǎng)3.0%。商品住宅銷售均價(jià)5490元/平方米,房?jī)r(jià)總體保持穩(wěn)定;二手房成交面積84.45萬平方米,同比增長(zhǎng)19.0%。
接近年底,記者走訪了玉溪中心城區(qū)多家在售樓盤,發(fā)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)良好的房企具備穩(wěn)健經(jīng)營、產(chǎn)品力突出等特征,成為行業(yè)穩(wěn)中向好的領(lǐng)頭羊。而對(duì)剛需和改善型購房者而言,遇到地段、價(jià)格、戶型等方面合適的房子就會(huì)買下,但購房者普遍更加理性,“房住不炒”的觀念深入人心。
住房消費(fèi)需求不減
工作4年后,在玉溪中心城區(qū)上班的曉潔攢下了10萬余元。通過對(duì)玉溪房市幾年的觀察,曉潔發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)降下來了,此時(shí)正是購房的好時(shí)候。在看了近10套房子后,她以90余萬元的價(jià)格買下了北市區(qū)一套次新二手房。
“首付15%,可以辦公積金貸款,月供3000元,距離上班的地方也不遠(yuǎn),恰好是我能承受的價(jià)格。”在咨詢了多名房屋中介后,租房多年的她果斷入手,“現(xiàn)在買房剛剛好,首付攢夠了,房?jī)r(jià)和利率也不太高。”
買房劃算還是租房劃算?已經(jīng)工作5年的劉玉(化名)得出結(jié)論,租房更具性價(jià)比:“租房自由,不會(huì)被一套房拴住,想去哪兒住就去哪兒住。買房一次性投入過大,還要花一大筆錢裝修,不劃算。”
然而,不買房的劉玉陪著朋友去看房,朋友沒買,她卻動(dòng)了心。“房子在北市區(qū),景觀很好,頭天看的,第二天一沖動(dòng)就買了。”劉玉向記者回憶購房經(jīng)歷,“租房歸屬感不太強(qiáng),遇到合適的房子,回家跟家里人一說就買了。”
劉玉此前租住的公寓月租金1500元,租房合同明確寫著“退房要恢復(fù)原樣”。入住幾年來,她發(fā)現(xiàn)要給房子添置點(diǎn)東西不太容易,即便掛個(gè)窗簾,退租時(shí)得把窗簾桿卸了,就連安裝窗簾桿留在墻面上的小洞,也得用膩?zhàn)臃垩a(bǔ)好。
買房時(shí),劉玉已經(jīng)攢夠了首付,貸款60萬元,用公積金對(duì)沖后,每月房貸支出比租房時(shí)多幾百元。劉玉直言:“租房更經(jīng)濟(jì),但不后悔買房。”租房不會(huì)花心思去改動(dòng)房屋功能結(jié)構(gòu),因?yàn)椴恢老乱荒曜约菏欠襁€愿意租。但買房不一樣,房子就是家,可以按照自己理想的生活來設(shè)置。新房裝修時(shí),劉玉打算做個(gè)壁爐。買房提升了生活品質(zhì),舒適感更好,光布置房子的過程就已經(jīng)很愉快了。
王華居住的房子是結(jié)婚時(shí)買的小三房,只有1個(gè)衛(wèi)生間。孩子出生后,加上來幫忙帶娃的母親,一家三代四口人住起來多有不便,“早高峰”搶公衛(wèi)不可避免。今年以來,王華注意到房?jī)r(jià)回落,于是買下了玉溪中心城區(qū)200多平方米帶車庫的2樓大平層。房子有10多年房齡,有4個(gè)臥室、2個(gè)衛(wèi)生間,距離菜市場(chǎng)較近,母親買菜做飯十分方便。
為改善居住條件,這幾年王華看過不少新樓盤。但看得上的新房?jī)r(jià)格高,王華家的2輛車還得買2個(gè)車位,加上物業(yè)費(fèi)等開支,壓力不小。對(duì)王華來說,新購的二手樓梯房得房率高,可使用太陽能,物業(yè)費(fèi)低,居住成本低,生活便利。況且,重新裝修后,居住體驗(yàn)感不錯(cuò)。
住了20余年的頂樓,臨近退休的趙芳(化名)貸款買了新建小區(qū)1樓帶花園的房子,在知天命的年紀(jì)圓了住房改善夢(mèng)。“搬新家后,我把80多歲的父親接來同住,還請(qǐng)了阿姨做飯,我對(duì)現(xiàn)在的生活很滿意。”趙芳認(rèn)為,換房是剛需,只要收入能覆蓋房貸,就可以為理想的生活買單,過更加幸福的生活。
二手好房市場(chǎng)活躍
搬入新房后,趙芳想把頂樓的舊房賣了償還新購房屋貸款,但掛牌半年后,僅有1名房屋中介帶過1名客戶過來看房,看完就沒有下文了。趙芳認(rèn)為,房子難賣的原因是樓層太高且沒有電梯。
“我嫌樓層高才換的房子,說明我不滿意的地方,買房的人也不滿意。”趙芳與多名房屋中介聯(lián)系后發(fā)現(xiàn),目前掛牌出讓的二手空置房很多,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,即便地段優(yōu)越,4層以上的二手樓梯房都很難賣。不知不覺間,房地產(chǎn)市場(chǎng)由買房人說了算。以前,中介費(fèi)等由買房人承擔(dān),現(xiàn)在賣房人主動(dòng)承擔(dān),只希望房屋中介早日幫自己把老房子賣出去。
不過,趙芳并不打算把價(jià)格掛得過低,這源于她上一次賣房的經(jīng)歷。10多年前,玉溪中心城區(qū)一套68平方米的房子,趙芳賣了24萬元。半年后,那套房子拆遷,買房人獲得了42萬元的補(bǔ)償款。想起這件事,趙芳很懊悔,覺得沒有看準(zhǔn)趨勢(shì)。
雖然趙芳很想賣掉老房子,但如果買家出價(jià)太低,她寧可閑置。如果今后老舊小區(qū)加裝電梯,那她頂樓的房子就被“盤活”了,到時(shí)候,她也許還會(huì)搬回來住,畢竟老房子地段好,菜市場(chǎng)、醫(yī)院、藥店等一應(yīng)俱全。
王女士也遭遇了賣二手房難。此前,因?yàn)閾?dān)心錢攥在手里貶值,她在2019年買了帶電梯的小高層出租,想著以后用錢時(shí)賣了變現(xiàn)。一開始,租金可到2300元/月,現(xiàn)在租金減少到1400元/月。
2025年年中,急需用錢的王女士想把當(dāng)初抗通脹的房子掛出去賣,結(jié)果發(fā)現(xiàn)買方不斷壓價(jià)。“感覺賣房子像賣白菜。”王女士說,“我當(dāng)時(shí)買的單價(jià)7000多元/平方米,現(xiàn)在買方出價(jià)不到5000元/平方米。”
王女士分析,買房人有“買漲不買跌”的心理,他們擔(dān)心買入后再降價(jià)。還有年輕人看了不愿意買,認(rèn)為買不如租,租房子自由、率性,生活不會(huì)被一套房子拴住,還能體驗(yàn)不同片區(qū)的生活。
記者走訪多家中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn),地段好、綠化多、樓層低的二手樓梯房,只要掛牌價(jià)低都容易賣出,而樓層高的二手樓梯房即便價(jià)格低也很難賣出。“超過3層的‘老破小’不好賣,而‘老破大’更加難賣。”從業(yè)18年的一名房產(chǎn)銷售告訴記者,當(dāng)前的購房人更注重居住品質(zhì),尤其是“00后”,愿意為高品質(zhì)買單,不會(huì)因?yàn)閹兹f元錢委屈將就。在二手房市場(chǎng),頂樓和次頂樓的樓梯房無人問津,淪為市場(chǎng)上難以流動(dòng)的“不動(dòng)產(chǎn)”。
“舍得降價(jià)的優(yōu)質(zhì)二手房還是容易成交的,畢竟地段是核心競(jìng)爭(zhēng)力。”一名房產(chǎn)銷售介紹,部分房東為了把位置優(yōu)越的二手房賣出去,會(huì)對(duì)房子進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修。
“只要地段夠好,價(jià)格夠低,老舊二手房也有優(yōu)勢(shì)。”一名房產(chǎn)中介這樣評(píng)價(jià)二手房買賣的活躍度。據(jù)玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì),1至10月,全市完成二手房交易面積84.45萬平方米,同比增長(zhǎng)19.0%。
多元視角激蕩房地產(chǎn)新思維
盡管1至10月全市二手房交易面積同比增幅明顯,但大多數(shù)受訪者表示不喜歡二手房。“我很少帶客戶看二手房,因?yàn)閷?duì)比新建小區(qū)后,大多數(shù)客戶都會(huì)選擇買新房或者二手新房。”一名房屋中介告訴記者,新建商品房戶型設(shè)計(jì)更合理、配套更完善,大家都愿意為品質(zhì)生活買單。
多名房地產(chǎn)從業(yè)人員一致認(rèn)為,當(dāng)前玉溪房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了兩極分化:高品質(zhì)住宅受青睞,具備稀缺地段、優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)、良好物業(yè)服務(wù)的“好房子”依然不愁賣,且價(jià)格堅(jiān)挺;而低品質(zhì)住宅因采光、通風(fēng)、層高、小區(qū)環(huán)境等不盡如人意,面臨更大的去化壓力和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。
“‘老破小’連看的人都沒有,連根草都沒有、沒有任何配套設(shè)施的二手房根本賣不掉。”一名房屋中介直言不諱地說。
買“好房子”也是為了選擇好鄰居。“我買又好又貴的房子就是為了遠(yuǎn)離常在樓道里吐痰和抽煙的人群。”一名年輕人表示。
記者走訪了玉溪中心城區(qū)多個(gè)新建樓盤后發(fā)現(xiàn),看房者絡(luò)繹不絕,低密度、高品質(zhì)、環(huán)境好的樓盤仍然受到追捧。
玉溪邦泰置業(yè)有限公司2025年代表性項(xiàng)目——邦泰·臻境是典型的熱銷項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于玉溪中心城區(qū)環(huán)山路西側(cè),項(xiàng)目總投資11.2億元,建有1412套住宅、87套商鋪,截至12月初,住宅已銷售91.7%,均價(jià)達(dá)6682元/平方米。
項(xiàng)目為何熱銷?邦泰·臻境營銷總監(jiān)聶力向記者介紹,從2024年開始,玉溪與全國大多數(shù)城市一樣出臺(tái)新規(guī),這一政策導(dǎo)致此后建的房子得房率普遍增高,邦泰·臻境的得房率接近100%,相當(dāng)于沒有公攤,不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積和公攤面積基本一致,甚至是房屋的不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積大于該套房屋的公攤面積。
其次,邦泰·臻境地段非常好,周邊集中有優(yōu)質(zhì)學(xué)校、醫(yī)院、公園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、菜市場(chǎng)等配套設(shè)施。此外,公司在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上狠下功夫,絕大多數(shù)陽臺(tái)實(shí)現(xiàn)封窗交付,外立面美觀統(tǒng)一,小區(qū)園林景觀精心打造,配套的酒店級(jí)大堂吧、私宴廳、影音室、健身房、瑜伽室、兒童活動(dòng)區(qū)等設(shè)施由全體業(yè)主共享,產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)超業(yè)主預(yù)期。
在聶力看來,未來,房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)出以改善型為主的特點(diǎn),房子回歸到居住屬性。因此,住宅要為提升生活品質(zhì)而設(shè)計(jì)。當(dāng)然,房子還會(huì)與城市的定位相關(guān),房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)根據(jù)區(qū)域、地段細(xì)分出不同的產(chǎn)品形態(tài),比如養(yǎng)老房、旅居房、學(xué)區(qū)房等。
房產(chǎn)銷售潘艷發(fā)現(xiàn),當(dāng)前買大房子的人相對(duì)變少了,買剛需房的人更多。5年前,很多人愿意“踮起腳尖”去買大房子,將其視為抗通脹和資產(chǎn)保值增值的一個(gè)重要途徑,而現(xiàn)在,大家不愿意把錢大量投入到住房上,除非是消費(fèi)得起的買家。
作為資深房產(chǎn)銷售,曉林(化名)賣過很多房屋,在市場(chǎng)前沿的他覺得,開發(fā)商要建出購房人心目中的“好房子”,還要在了解客群上下功夫。比如,有些房子的房間很小,放一張床就放不下衣柜了;有的二孩家庭三代人住一套大房子,會(huì)發(fā)現(xiàn)2個(gè)衛(wèi)生間不夠用;有的房間3面有玻璃,但居住體驗(yàn)并不好,將來的維護(hù)成本也會(huì)很高……
玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,圍繞建“好房子”、做“好配套”,我市將聚焦好標(biāo)準(zhǔn)、好規(guī)劃、好設(shè)計(jì)、好配套等“十好標(biāo)準(zhǔn)”,制定出臺(tái)持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案,優(yōu)先選擇區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、生態(tài)環(huán)境良好、公共配套完善的優(yōu)質(zhì)地塊出讓,引導(dǎo)房企一次拿地、集中開發(fā)、整體成景,構(gòu)建“好學(xué)校+好房子”“好地段+好房子”協(xié)同發(fā)展機(jī)制,加快推進(jìn)一批項(xiàng)目,不斷提升居住品質(zhì)與配套服務(wù)能級(jí)。
短 評(píng)
建設(shè)人民群眾滿意的“好房子”
□ 一言
住房是個(gè)人的安身立命之所,也是家庭的安居之地。“十五五”規(guī)劃建議提出,建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”。
建設(shè)人民群眾滿意的“好房子”,是適應(yīng)我國住房發(fā)展新階段、滿足人民群眾對(duì)美好生活新期待的重大舉措,也是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,有效釋放擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)巨大潛能的重要抓手。
建設(shè)“好房子”,當(dāng)有“好標(biāo)準(zhǔn)”。從今年5月1日起,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式施行,對(duì)“好房子”進(jìn)行了制度化約束,比如:住宅層高由“宜為2.8m”提升為“不低于3m”,臥室、起居室凈高由“不低于2.4m”提升為“不低于2.6m”;電梯配置標(biāo)準(zhǔn)由現(xiàn)行規(guī)定的7層起設(shè)電梯提升為4層起設(shè)電梯;臥室、起居室樓板撞擊聲隔聲性能指標(biāo)由“不大于75dB”提升為“不大于65dB”……在此基礎(chǔ)上,按照因城施策的思路,各地細(xì)化出臺(tái)相關(guān)規(guī)范,全面提升住宅品質(zhì),推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
建設(shè)“好房子”,當(dāng)有好的城市配套。當(dāng)前,房地產(chǎn)市場(chǎng)罕見以往“搶房”的場(chǎng)面,購房者變得更謹(jǐn)慎、考慮更周全,“房住不炒”的觀念深入人心,買房行為多為需求推動(dòng)。購房人除了看房屋本身的建筑質(zhì)量外,所購房屋周邊的學(xué)校、醫(yī)院、商超等關(guān)鍵配套設(shè)施,是考量的核心因素。因此,相關(guān)部門要有計(jì)劃地選擇區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、生態(tài)環(huán)境良好、公共配套完善的優(yōu)質(zhì)地塊出讓,引導(dǎo)房企用好土地資源,建設(shè)讓人民群眾滿意的“好房子”。對(duì)城市新區(qū),也應(yīng)優(yōu)化民生項(xiàng)目配套,打造“15分鐘生活圈”,讓群眾住得安心、舒心、便利。
新房子建好了,老房子也應(yīng)通過微改造變成“好房子”。比如,一些地方的老舊小區(qū)改造,針對(duì)房頂防漏、結(jié)構(gòu)加固、下水道暢通、外墻保溫等基礎(chǔ)類,以及引入物業(yè)管理、增設(shè)充電樁、設(shè)置集中晾衣區(qū)等完善類需求,回應(yīng)居民對(duì)“好房子”新期待,通過政府引導(dǎo)、企業(yè)讓利、居民籌資等方式實(shí)施改造,讓老舊小區(qū)煥發(fā)新活力,讓老房子變成“好房子”。
可以預(yù)見,在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化的背景下,推進(jìn)“好房子”建設(shè)、增加優(yōu)質(zhì)供給,將帶動(dòng)更多改善型需求入市,提振住房消費(fèi)信心,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步回穩(wěn)。同時(shí),新技術(shù)、新材料的出現(xiàn)以及“好房子”建設(shè)也會(huì)拉動(dòng)老房子改造、適老化改造等裝飾裝修新需求,進(jìn)一步激發(fā)內(nèi)需潛力。
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