為促進(jìn)玉溪市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，玉溪市2022年、2023年先后出臺(tái)了兩輪促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施。隨著國(guó)家宏觀政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷變化，原出臺(tái)措施已不能完全匹配房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求。為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生的重大變化，更好滿足人民群眾剛性及改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，2024年9月10日，玉溪市人民政府辦公室印發(fā)《優(yōu)化玉溪市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》（以下簡(jiǎn)稱《措施》）。本輪出臺(tái)政策舉措聚焦于玉溪市房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理中的關(guān)鍵問題，從土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批、建設(shè)到銷售等環(huán)節(jié)，提出了具體措施以有效貫徹落實(shí)國(guó)家最新房地產(chǎn)政策，旨在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、增強(qiáng)信心、減輕負(fù)擔(dān)，具體內(nèi)容解讀如下：

一、適用范圍及法律、法規(guī)依據(jù)

《措施》適用于玉溪市范圍內(nèi)參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各縣（市、區(qū)）人民政府、高新區(qū)管委會(huì)，市直有關(guān)單位，企業(yè)法人，其他社會(huì)組織和自然人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定制定。

    二、主要內(nèi)容解讀

《措施》圍繞“合理確定土地供給、適度調(diào)整規(guī)劃管控、進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目審批服務(wù)、促進(jìn)存量商品房消費(fèi)”4方面制定共17條措施。

（一）優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期

《措施》的第一部分共3條，要求各縣（市、區(qū)）根據(jù)

市場(chǎng)需求的不斷變化科學(xué)調(diào)整土地供應(yīng)的節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，確保土地資源的合理利用。優(yōu)先安排市場(chǎng)需求旺盛、配套設(shè)施完善、交通便利的成熟地塊供應(yīng)，以更好地滿足市場(chǎng)需求并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)，放寬對(duì)5畝以下小地塊的開發(fā)要求，并降低對(duì)已供應(yīng)商業(yè)商務(wù)用地的開發(fā)強(qiáng)度要求，在一定程度上降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)難度，減輕了企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中的資金壓力，鼓勵(lì)不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)積極參與到各縣（市、區(qū)）的房地產(chǎn)開發(fā)中，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化發(fā)展，為不同規(guī)模的企業(yè)提供更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

（二）創(chuàng)新規(guī)劃管理減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)

《措施》的第二部分共4條，進(jìn)一步加大了規(guī)劃管理方

面的創(chuàng)新力度，圍繞“完整社區(qū)建設(shè)”和“第四代住宅”等住房建設(shè)新要求，在現(xiàn)有規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，提出了一系列更為符合實(shí)際需求的容積率和建筑密度計(jì)算規(guī)則，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)為購(gòu)房者提供更完善和齊全的公共配套設(shè)施，以提升居住品質(zhì)和生活便利性。同時(shí)，更新了機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車位的配建標(biāo)準(zhǔn)，使之更加合理和實(shí)用，并根據(jù)國(guó)家最新標(biāo)準(zhǔn)更新了陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要求，以確保居住環(huán)境的舒適性。通過(guò)這些優(yōu)化措施，企業(yè)可以更高效地進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高整體效益，不僅有助于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，還能更好地滿足人民群眾對(duì)高品質(zhì)生活的追求。

（三）優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境以提振市場(chǎng)信心

《措施》的第三部分共5條，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注

的規(guī)劃許可辦理、竣工驗(yàn)收以及融資貸款等問題，提出了一系列創(chuàng)新措施：放寬建設(shè)工程規(guī)劃許可的申請(qǐng)條件，簡(jiǎn)化分期規(guī)劃核實(shí)的流程，優(yōu)化項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的程序，建立和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的協(xié)調(diào)機(jī)制，推行“驗(yàn)登合一”和“帶押過(guò)戶”。這些舉措將有效解決部分在建房地產(chǎn)項(xiàng)目所面臨的困境，提振市場(chǎng)信心，為企業(yè)創(chuàng)造更好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

（四）促進(jìn)住房消費(fèi)以激發(fā)市場(chǎng)活力

《措施》的第四部分共5條，積極執(zhí)行和落實(shí)國(guó)家差別

化的信貸政策，持續(xù)貫徹執(zhí)行契稅優(yōu)惠政策，以支持和滿足首次購(gòu)房和改善性住房的需求。同時(shí)，對(duì)我市最新出臺(tái)的住房公積金貸款政策中關(guān)于提高貸款額度，降低貸款門檻等核心內(nèi)容進(jìn)一步加大宣傳，傳遞穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的明確信號(hào)，穩(wěn)定住房消費(fèi)的信心，提高居民住房消費(fèi)的意愿和能力。此外，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)積極收購(gòu)已建成的存量商品房用作保障性住房，為商品房去庫(kù)存工作提供支持。這些措施將為加快存量商品住房的消化提供有利條件，進(jìn)一步激發(fā)了市場(chǎng)的活力。

各縣（市、區(qū)）人民政府，市直各委、辦、局，各人民團(tuán)體和企事業(yè)單位，中央、省駐玉單位：

《優(yōu)化玉溪市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹落實(shí)。

                              玉溪市人民政府辦公室

2024年9月10日

（此件公開發(fā)布）

優(yōu)化玉溪市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

若干措施

為堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院、省委省政府和市委市政府“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”和“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的決策部署，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)調(diào)控政策的疊加效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速筑底企穩(wěn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合玉溪市實(shí)際，制定以下措施。

一、合理確定土地供給

（一）新供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地，可按不低于出讓最低價(jià)的20%設(shè)定競(jìng)買保證金。根據(jù)市場(chǎng)需求情況，在編制國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)方案時(shí)，土地出讓價(jià)款可設(shè)置分期繳納方式并在土地出讓合同中進(jìn)行分期繳納約定，簽訂土地出讓合同后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%首付款，余款要按土地出讓合同規(guī)定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)土地出讓合同簽訂日期1年。在土地出讓合同生效后，競(jìng)買保證金可以抵作土地價(jià)款。

（二）優(yōu)先安排有較大市場(chǎng)需求、配套齊全、交通便利的地塊供應(yīng)。對(duì)于無(wú)法與周邊地塊進(jìn)行整合的5畝以下現(xiàn)狀建設(shè)用地，優(yōu)先保障公益設(shè)施建設(shè)；經(jīng)論證在不影響規(guī)劃實(shí)施的前提下，有條件允許進(jìn)行住宅、商業(yè)或商住混合等開發(fā)建設(shè)。

（三）對(duì)已供應(yīng)尚未建設(shè)且未構(gòu)成閑置的商業(yè)商務(wù)用地，在滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，可依法適當(dāng)降低商業(yè)商務(wù)用房開發(fā)量或?qū)⑸虡I(yè)商務(wù)用地調(diào)整用于托幼、養(yǎng)老、教育、文化、體育、停車等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

二、適度調(diào)整規(guī)劃管控

（四）新建居住或商住混合項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)規(guī)模達(dá)到完整居住社區(qū)規(guī)模的，應(yīng)完整配套基礎(chǔ)公共服務(wù)設(shè)施、市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施；未達(dá)到完整居住社區(qū)規(guī)模的，在符合片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃且征得主管部門同意前提下，可選配必要的設(shè)施。新建房地產(chǎn)項(xiàng)目按標(biāo)準(zhǔn)要求配建且無(wú)償移交政府或政府指定部門的社區(qū)服務(wù)用房（含社區(qū)綜合服務(wù)、衛(wèi)生服務(wù)用房、室內(nèi)文化體育活動(dòng)場(chǎng)所、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、托育服務(wù)用房）、生活垃圾分類收集點(diǎn)與垃圾處理設(shè)施用房、公共衛(wèi)生間建筑面積可不計(jì)入容積率。臨市政道路集中獨(dú)立配建的上述配套設(shè)施，可按其基底面積的50%納入建筑密度計(jì)算。

（五）鼓勵(lì)創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，發(fā)展高品質(zhì)、生態(tài)化住宅。新建居住類項(xiàng)目取消對(duì)單個(gè)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深限制，陽(yáng)臺(tái)建筑面積計(jì)算規(guī)則執(zhí)行《民用建筑通用規(guī)范》（GB55031—2022）。鼓勵(lì)發(fā)展“第四代”住宅，各縣（市、區(qū)）可結(jié)合實(shí)際制定符合有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的“第四代”住宅項(xiàng)目關(guān)于容積率、建筑密度等控制指標(biāo)的支持政策。

（六）房地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車泊位配建比例可依據(jù)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)合理確定，但住宅部分配建的機(jī)動(dòng)車泊位總數(shù)不得低于0.75個(gè)/100平方米且須滿足一戶一車位標(biāo)準(zhǔn)；商品住房項(xiàng)目中的地上商業(yè)配套可按照不低于1個(gè)/100平方米配建機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車泊位。旅居開發(fā)項(xiàng)目、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，車位配比可按不低于0.5個(gè)/戶配置，非機(jī)動(dòng)車停車位配比不做強(qiáng)制要求。

（七）房地產(chǎn)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上集中設(shè)置非機(jī)動(dòng)車停車泊位、地下室出入口建設(shè)雨棚的，在符合規(guī)劃管控要求的前提下，可不計(jì)入項(xiàng)目容積率、建筑密度。

三、進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目審批服務(wù)

（八）房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃許可審查將行政審查和技術(shù)審查分離，強(qiáng)化技術(shù)審查前置服務(wù)。用地招標(biāo)拍賣掛牌公告發(fā)布后，所有房地產(chǎn)開發(fā)意向企業(yè)均可向?qū)俚刈匀毁Y源部門申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案預(yù)審查。新供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地，簽訂土地出讓合同并且繳清出讓價(jià)款50%首付款后，屬地自然資源部門同步核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并可進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃方案、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查，申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。在辦理《商品房預(yù)售許可證》前需繳清全部土地出讓金和稅費(fèi)，并按規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

（九）建立完善房地產(chǎn)項(xiàng)目融資協(xié)調(diào)機(jī)制。對(duì)不符合“5+5”審核條件的項(xiàng)目，充分發(fā)揮政銀企對(duì)接機(jī)制作用，加快推動(dòng)項(xiàng)目給予商業(yè)配套融資，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

（十）總用地規(guī)模大于30畝、建設(shè)周期超過(guò)2年的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在符合有關(guān)規(guī)范要求、滿足分期投入使用功能的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)一次規(guī)劃、分期實(shí)施。符合分期規(guī)劃核實(shí)要求的，可適當(dāng)調(diào)整分期首期的用地面積規(guī)模、增加規(guī)劃核實(shí)分期批次。《玉溪市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于優(yōu)化規(guī)劃核實(shí)工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（玉自然資城規(guī)〔2023〕1號(hào)）有效期延續(xù)至與本措施同期，與本條規(guī)定有沖突的，執(zhí)行本條規(guī)定。

（十一）新建房地產(chǎn)項(xiàng)目依申請(qǐng)開展聯(lián)合驗(yàn)收，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)“驗(yàn)登合一”。打通工程建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收到不動(dòng)產(chǎn)登記“最后一公里”，進(jìn)一步暢通新建商品房“交房即交證”常態(tài)化通道。

（十二）優(yōu)化項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。對(duì)于工程項(xiàng)目已按設(shè)計(jì)和合同約定內(nèi)容完成施工的房屋建筑工程，因建設(shè)單位與設(shè)計(jì)、施工等責(zé)任主體糾紛，導(dǎo)致不配合驗(yàn)收的房屋建筑工程，由屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組織協(xié)調(diào)，責(zé)任主體仍以非正當(dāng)理由拒絕配合的，建設(shè)單位取得有關(guān)證明材料并報(bào)請(qǐng)屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確認(rèn)后，由屬地人民政府組織研究制定“一樓一策”方案，按有關(guān)規(guī)定處理。

四、促進(jìn)存量商品房消費(fèi)

（十三）推行存量房“帶抵押過(guò)戶”合并登記服務(wù)。進(jìn)一步優(yōu)化存量房網(wǎng)簽、貸新還舊、登記服務(wù)流程，無(wú)需提前歸還剩余貸款、注銷抵押登記。網(wǎng)簽合同完成即可辦理交易過(guò)戶、新抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，防范“一房二賣或多賣”，保障交易資金安全，活躍二手房交易市場(chǎng)。

（十四）優(yōu)化住房公積金使用政策。新增按月提取住房公積金償還商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。開展商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。上調(diào)住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度。借款申請(qǐng)人夫妻雙方連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上的，住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度由60萬(wàn)元調(diào)整為100萬(wàn)元；夫妻只有一方或單身繳存人連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上的，住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度由40萬(wàn)元調(diào)整為70萬(wàn)元。

（十五）落實(shí)國(guó)家最新個(gè)人住房貸款政策。取消首套住房和第二套住房商業(yè)個(gè)人住房貸款利率政策下限；首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，第二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

（十六）繼續(xù)執(zhí)行契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同），面積90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按1.5%稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按2%稅率征收契稅。

（十七）推動(dòng)消化存量商品住房。各縣（市、區(qū)）人民政府堅(jiān)持“以需定購(gòu)”，摸清保障性住房需求和已建成存量商品住房情況，探索工作機(jī)制，完善配套政策，積極鼓勵(lì)和組織地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房。

本措施自印發(fā)之日起施行，有效期兩年。本措施由市自然資源規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市住房公積金中心、市稅務(wù)局按職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。之前政策與本措施不一致的，以本措施為準(zhǔn)。在執(zhí)行期間如法律法規(guī)和國(guó)家、省政策另有規(guī)定的，從其規(guī)定。